Theo quy đinh của pháp luật, một trong các điều kiện tối thiểu để đảm bảo hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và giao dịch dân sự nói chung là chủ thể giao kết hợp đồng phải là có năng lực pháp luật dân sự.

Vậy trong trường hợp người có tài sản là quyền sử dụng đất bị mất năng lực hành vi dân sự thì có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất không, nếu có thì họ thực hiện bằng cách nào?

Căn cứ theo Điều 19 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:

“Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần”

Một người bị coi là mất năng lực hành vi dân sự khi đáp ứng  đầy đủ các điều kiện sau:

• Do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi;
• Có yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan;
• Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự theo yêu cầu của những chủ thể trên, trên cơ sở giám định pháp y tâm thần.

Người mất năng lực hành vi dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?

Theo quy định của pháp luật, một trong các điều kiện để đảm bảo hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và giao dịch dân sự nói chung là chủ thể giao kết hợp đồng phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.

Căn cứ Khoản 2, Điều 22, Bộ Luật Dân sự 2015 thì giao dịch dân sự của người mất năng lực hành vi dân sự phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.

Theo đó, người đại diện theo pháp luật của cá nhân được quy định gồm: Người giám hộ đối với người được giám hộ. Đồng thời, người mất năng lực hành vi dân sự là thuộc một trong các trường hợp cần được giám hộ.

Người giám hộ của người mất năng lực hành vi dân sự có thể là người giám hộ đương nhiên hoặc người giám hộ cử.

Người giám hộ đương nhiên, của người mất năng lực hành vi dân sự được xác định như sau:

Trường hợp người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ lựa chọn người giám hộ cho mình thì khi họ ở tình trạng cần được giám hộ, cá nhân, pháp nhân được lựa chọn là người giám hộ nếu người này đồng ý. Việc lựa chọn người giám hộ phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực.

Nếu không có người giám hộ được lựa chọ thì xác định như sau:

• Trường hợp vợ là người mất năng lực hành vi dân sự thì chồng là người giám hộ; nếu chồng là người mất năng lực hành vi dân sự hành vi dân sự thì vợ là người giám hộ.
• Trường hợp cha và mẹ đều mất năng lực hành vi dân sự hoặc một người mất năng lực hành vi dân sự, còn người kia không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con cả là người giám hộ; nếu người con cả không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con tiếp theo có đủ điều kiện làm người giám hộ là người giám hộ.
• Trường hợp người thành niên mất năng lực hành vi dân sự chưa có vợ, chồng, con hoặc có mà vợ, chồng, con đều không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì cha, mẹ là người giám hộ

Người giám hộ cử, chỉ định, được xác định trong các trường hợp sau:

• Trường hợp người mất năng lực hành vi dân sự không có người giám hộ đương nhiên như đã nêu ở trên thì UBND cấp xã nơi cư trú của người được giám hộ có trách nhiệm cử người giám hộ
• Trường hợp có tranh chấp giữa những người giám hộ đương nhiên về người giám hộ hoặc tranh chấp về việc cử người giám hộ thì Tòa án chỉ định người giám hộ.

Quyền của người giám hộ

Căn cứ Điều 58, Bộ Luật Dân sự 2015 thì người giám hộ có quyền:

“c. Đại diện cho người được giám hộ trong việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự và thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật nhằm bảo về quyền, lợi ích hợp pháp của người được giám hộ”

Vì người mất năng lực hành vi dân sự không đủ điều kiện tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các giấy tờ thủ tục liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên người giám hộ của người mất năng lực hành vi dân sự sẽ đại diện họ xác lập giao dịch.

Tuy nhiên, việc thực hiện giao dịch cần lưu ý một số điều kiện:

• Việc bán, trao đổi đối với tài sản có giá trị lớn của người được giám hộ phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hố
• Người giám hộ không được đem tài sản của người được giám hộ tặng cho người khác.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người mất năng lực hành vi dân sự

Bước 1: Yêu cầu Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự

Thẩm quyền giải quyết: TAND cấp huyện nơi cư trú của người bị yêu cầu

Thành phần hồ sơ:

• Đơn yêu cầu tuyên bô một người mất năng lực hành vi dân sự ( Mẫu 01/VDS ban hành theo NQ 04/2018
• Bản kết luận của cơ quan chuyên môn có thẩm quyền và các chứng cứ khác để chứng minh người bị yêu cầu bị bệnh tâm thần hoặc mắc các bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình.
• Căn cước công dân, Hộ khẩu thường trú cua người có yêu cầu
• Giấy khai sinh, CCCD ( Hộ chiếu), Giấy đăng ký kết hôn(nếu có) của người bị yêu cầu tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.

Trình tự, thủ tục:

• Nộp hồ sơ tại TAND cấp huyện
• Thụ lý đơn yêu cầu: Xét thấy đơn yêu cầu và tài liệu, chứng cứ kèm theo đã đủ điều kiện thụ lý thì Tòa án phải ra thông báo nộp lệ phí.
• Chuẩn bị xét đơn yêu cầu tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự. Thời gian 1 tháng kể từ ngày thụ lý. Trong trường hợp cần thiết thì Tòa án ra quyết định trưng cầu giám định pháp y tâm thần. Tòa án phải mở phiên họp để giải quyết việc dân sự trong thời gian 15 ngày kể từ ngày ra quyết định mở phiên họp
• Tòa án mở phiên họp, ra quyết định tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự.

Thời gian giải quyết: 2-3 tháng

Bước 2: Thủ tục đăng ký người giám hộ

Thành phần hồ sơ:

• Tờ khai đăng ký việc giám hộ
• Văn bản cử người giám hộ
• Xác nhận cư trú của người giám hộ hoặc người được giám hộ
• CCCD của người giám hộ, người được giám hộ
• Văn bản ủy quyền, CCCD của người đăng ký giám hộ

Trình tự thực hiện: Nộp hồ sơ trực tiếp tại bộ phận “một cửa” của UBND cấp xã nơi cư trú của người giám hộ hoặc được giám hộ

Thời gian giải quyết: 3 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ

Bước 3: Cử người giám sát việc giám hộ

Hiện nay, Luật Hộ tịch và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định thủ tục đăng ký giám sát giám hộ. Nếu người dân có yêu cầu, đề nghị Phòng Tư pháp hướng dẫn UBND cấp xã nơi cư trú của người được giám hộ thực hiện đăng ký việc giám sát giám hộ, hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký vận dụng thực hiện tương tự quy định về đăng ký giám hộ.( Căn cứ công văn 829/HTQTCT-HT ngày 17/08/2020 của Bộ Tư pháp hướng dẫn thực hiện tạm thời thủ tục đăng ký giám sát việc giám hộ)

Thành phần hồ sơ:

• Tờ khai đăng ký việc giám sát, giám hộ ( đính kèm CV 829)
• Văn bản thỏa thuận cử hoặc chọn người giám sát việc giám hộ của những người thân thích của người được giám hộ
• Bản sao trích lục đăng ký giám hộ
• CMND/CCCD chứng thực của người giám sát giám hộ

Trình tự thực hiện: Nộp hồ sơ trực tiếp tại bộ phận “một cửa” của UBND cấp xã nơi cư trú của người được giám hộ

Bước 4: Thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại VPCC
• Thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại VPĐKĐĐ
• Thời gian thực hiện: 1-2 tháng